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    • 城市:全国
    • 发布时间:2019-03-18
    • 报告类型:市场报告
    • 发布机构:光大证券

    ??全国商品房销售如期下探,年内销售增速或于三季度见底

    ??1-2月,全国商品房销售面积同比-3.6%,东部和东北的销售面积同比降幅加深,中部区同比由正转负,西部成唯一同比增长地区,但增速亦环比-7.32pc。预计后续三四线销售下行的拖累将持续显现,但在流动性边际宽松的情况下,按揭投放有望保持平稳,为一二线需求释放提供支持。结合2018年5-8月的高基数因素,行业整体销售增速或于三季度见底。

    ??土地购置明显下滑,存量变现新开工存期待,竣工向好是速度问题

    ??1-2月,全国土地购置面积、成交价款分别同比-34.1%、-13.1%。销售趋弱,龙头房企土储资源丰厚,拿地意愿不高,更倾向于存量变现而非增量获取,预计全年土地成交总量维持低位。

    ??1-2月,全国房屋新开工面积1.9亿方同比+6%,绝对水平仍较高,存量加快变现新开工增速仍存期待,无需过于悲观;相对积极的开工叠加政策结构性微调促进项目复工,1-2月施工面积增速环比提升2.0pc。

    ??竣工全年向好是速度而非方向问题:1)2016-2017年新开工面积增速明显回升(分别同比+8.0%、+7.0%),其正??⒐そ诘阍?019-2020年;2)房企融资持续改善,资金面逐步企稳,在同时满足[新开工-销售]环节的同时,[销售-竣工]环节的资金需求也能得到一定保证。

    ??土地购置费滞后计入支撑投资数据,预计后续将持续回落

    ??1-2月,房地产投资同比+11.6%,增速环比+3.5pc,明显超市场预期。我们认为主要原因:1)土地购置费滞后计入,目前增速仍在高位;2)房企施工进度加快,施工强度提升。

    ??展望全年,土地购置面积、土地成交价款等先导指标已明显走弱,后续土地购置费增长降速压力较大,但房企相对积极的开复工意愿将推动施工类投资增速继续回升,支撑房地产投资数据。

    ??到位资金增速环比改善,预计全年维持平稳

    ??1-2月,到位资金增速环比+6.2pc至2.1%,主要系银行信贷支持改善,国内贷款降幅环比收窄14.7pc,个人按揭贷款增速环比+6.8pc。预计宏观流动性边际宽松下,信贷温和扩张以及融资环境改善可平衡销售下行带来的回款挑战,全年资金面整体保持稳健,为新开工和施工提供支持。

    ??建议关注一二线边际改善和存量物业资源重估

    ??宏观流动性边际宽松,房企融资持续改善,因城施策路径下,一二线城市购房信贷支持或边际改善,建议关注重点布局高能级城市的头部房企,A股地产如万科A、金地集团,H股地产如融创中国、中国金茂;同时建议关注存量物业资源丰富房企的长期表现,有望受益于资产增值和公允价值重估,建议关注陆家嘴、中华企业、光明地产、新城控股。

    ??风险分析

    ??国内宏观经济增长放缓,影响居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还;房地产持续调控,导致行业整体销售增速下行超预期;前期棚改依赖度较高的三四线城市楼市存在明显的回调压力。

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