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    2018今晚玛特开奖准确四不像图 www.oujl.top 孟凡霞 荣蕾2019-03-21 10:04:41来源:北京商报

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    ??再过一周,北京的商办市场将迎来“3·26”新政落地两周年。两年里,开发商经历了从侥幸、着急到妥协、找出路;购房者的心路历程也从买还是退,到租还是住、卖还是等;对于大兴、房山等商办项目集中的区域,从曾经的开盘火爆到急速冰封; 两年过去,市场的真实情况到底如何?商改住等挂羊头卖狗肉的违规销售是否存在?对于土地资源稀缺的北京而言,既有的项目如何转化?未来的市场究竟在哪里?新北京楼市周刊本期推出“北京3·26商办新政两周年特别报道”。

    ??继2017年住宅认房、认贷、“认离”后,北京楼市于当年3月26日针对商业、办公类项目管理再次打出调控重拳。一纸《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(以下简称“‘3·26’商办限购令”)的出台,使得当年北京商办市场量、价齐跌,火热数年的商办市场交易转为近乎冰封。时至今日,在多家机构统计数据之中,商办市场仍未恢复昔日鼎盛之时的元气,成交情况未见明显改观。

    ??在“3·26”商办限购令即将满两周年之际,北京商报记者探盘大兴及房山区这两大商办存货“重灾区”发现,商办类项目价格相比市场最红火之时已经大幅降低,其中总价低的小户型商办产品“成交难”状况有所缓解,一部分刚需购房者受制于住宅资质未满或支付能力有限,仍将商办类项目作为住房过渡的首选。而对于不满足购房资质的个人购房者,开发商向购房者推荐专业第三方公司代办空壳公司,使客户满足资质“曲线购房”的不合规操作仍然存在。

    ??新房:

    ??元气未复  小户型活跃度小有提升

    ??受“3·26”商办限购令打压的商办项目,仍未恢复过往元气。

    ??合硕机构监测数据显示,商办限购两年来(2017.3.27-2019.3.26),商办类项目的供应套数及成交量较比限购前两年(2015.3.27-2017.3.26)分别下滑73.5%以及81.04%。而根据中原地产研究中心统计数据,自“3·17”新政及“3·26”商办限购令施行以来,北京商办项目成交量同比跌幅超九成。诸葛找房方面提供的数据则更加清楚直观地看出成交量的转变,在“3·26”新政出台之后,北京商业与办公类项目的成交量大幅下跌,自2017年4月以来商业月均成交296套,办公月均成交684套。

    ??北京商报记者探盘大兴区及房山区这两大商办调控“重灾区”多项目发现,当前在售房源多为限购前取证的陈年旧盘遗留房源,去化速度及可售数目虽小有差异,不过共性特征皆为成交冷落,但是近期市场需求活跃度小有提升。

    ??位于大兴区亦庄板块之上的商办项目老盘——林肯公园,当前也有部分房源在售,尽管不复往日高价抢购的风光,但是因其位于亦庄核心区域且周边配套齐全,售价领先于该区域内同类型商办房源。根据该项目销售人员表述,当前在售房源在100平方米左右,精装修售价为5万元/平方米。据悉,该项目此前售价曾高至7万元/平方米。

    ??同大兴区类似的是,房山区长阳及良乡两板块区域内均无新商办类项目推出,在售小户型房源为尚未清盘的商办项目中的顺销尾盘,商办产品销售价格基本上都处于历史低点。

    ??长阳板块中,万科FCC中央城售楼处尽管门户大开,但是并不对客户进行接待。该项目销售表示,项目房源已经售罄。当北京商报记者问及未来是否有新一期房源推出时,销售人员坚持称整个项目已经清盘。不过一位自称熟悉该项目的人士表示,其实万科FCC中央城未来还会有商办产品推出,新一批房源可能会在4月拿证,只是在未取得预售证前不便对外宣传,未来该项目售价很可能逼近3万元/平方米。据了解,当前该区域内商办类产品价格大多处于2.6万元/平方米。

    ??位于良乡大学城板块的远洋·仕家,是2019年1-2月房山区域内唯一有网签记录的商办类项目。统计显示,今年前两个月,该项目集中签约了11套房源,平均单套面积为50平方米左右,销售均价为2.48万元/平方米。

    ??远洋·仕家销售人员告诉北京商报记者,该项目在2017年限购前就已入市销售,商办产品均为复式。此前在遭遇限购之初,部分前期已认购的客户因无法支付全额款项选择退出,加上另有一些客户认为商办市场利空不愿再购买,因而腾退出十几套房源。为此,公司决定以特价形式清盘项目,目前这些房源也陆续售出,仅剩两套房源在售。一套是位于1层的27平方米户型,销售总价为80万元左右;另一套则是位于14层的45平方米户型,单价折扣力度较大,为2.2万元/平方米左右,总价约为100万元。

    ??二手房:

    ??价格倒挂叠加高附加成本  再交易难度大

    ??事实上,商办项目新房及二手房无一幸免于整体商办市场的不景气。从昔日备受追捧的“香饽饽”,到转变为炒房客以及盲目跟风购房者手中的“烫手山芋”,“3·26”商办限购令发布近两年间,北京早些年销售顺畅的商办项目,当前再交易却遭遇着“出售难”的尴尬境况。

    ??北京商报记者在走访大兴区商办市场过程中了解到,项目增值未达业主预期以及商办限购令严格规定的再交易对象条件,是制约商办类房产再入市流转的主要因素。

    ??一名熟悉大兴区楼市的销售人员向北京商报记者介绍称,以南五环附近小区——金色漫香林6区为例,该项目商办产品最低出售价格大概为2.8万元/平方米,市场最高点时售价逼近3.5万元/平方米。不过,近期有意向出售房屋的业主曾对外喊出售价3.8万元/平方米,但是其87平方米的中小户型房屋却鲜有人问津。据透露,该业主彼时购房总价为256万元,按照面积计算,每平方米单价折合约为3万元。

    ??“购买商办房已经多年,除了总房款和购房后必须缴纳的契税及公维费用,我还承担了装修费以及商办类房产持有期间的纳税等各项费用,这么算下来其实持有成本并不低。如果以原价出售房产,心里有点接受不了,这么多年好歹也该有些增值?!鄙鲜鲆抵髟谕ü胍庀蚵蚣业慕涣餍毯?,将房屋售价由最初的3.8万元/平方米下调至3.4万元/平方米。

    ??不过,每平方米4000元的价格让步,并没有对此前咨询的买家产生实质性吸引。

    ??据上述知情销售人员表述,买家认为二手房交易税名目多且税费高,如果二手商办房源没有明显的价格优势,不如着手购置商办类新房。

    ??未来:

    ??价格筑底 市场复苏但非回暖

    ??在合硕机构首席分析师郭毅看来,“3·26”商办限购令后,北京商办市场成交量及价格明显下调。从目前来看,因为调控新政对于商办项目规划、销售对象、购房资格以及信贷监管都做出了诸多规定与要求,商办产品面临着巨大的去化压力,很多开发商也由此调低了此前的价格预期,小户型商办产品价格基本上已经进入到一种筑底的状态。

    ??诸葛找房数据研究中心分析师国仕英也指出,目前北京商住市场仍然处于低谷,并将此现状产生原因归结于政策不确定性所造成的观望?!熬湍壳袄纯?,北京商办类产品存量依然很大,尤其是大量新增商办项目,由于存在最小500平方米的产权限制以及不允许上下水的规划设计限制,开发商面临很大的销售难度?!?nbsp;

    ??但值得一提的是,郭毅分析指出,当前小户型商办产品供应有限,其低总价的价格优势以及日渐显露的稀缺性,对于市面上的一部分尚未满足北京住宅购房资质的刚需客群、存在真实办公需求的小微企业的确存在较大吸引。从小户型商办产品需求端的近期市场表现来看,北京商办市场现阶段有所复苏迹象,但是尚未达到可以称之为“回暖”的阶段。

    ??“借助小户型商办产品的低总价以及稀缺性,北京商办市场自‘3·26’调控后的成交冰封状态逐渐有所缓解。但实际上,市场仅为复苏而已,还远达不到回暖。受调控影响,当前商办产品价格确有明显下调,不过租金水平未有显著调整,租售比还是可以的?!惫闳缡遣钩涞?。

    原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
    • 据媒体报道,国家税务总局原副局长许善达在海南的一个经济论坛上表示,房地产税处在研究起草阶段,是指还没有形成共识,还有很多问题还在研究,并且意见分歧不小。
    • 广东省自然资源厅印发《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》(以下简称《通知》),并将于2019年5月1日起正式施行。
    • 市规划和自然资源局、市农业农村局近日印发了《贯彻落实市委市政府工作部署实施乡村振兴战略若干规划用地政策措施(试行)的通知》(以下简称《通知》),《通知》明确提出,闲置宅基地可以村集体经济组织为单位,通过拆旧建新发展民宿。
    • 昨日,《广州市规划和自然资源局广州市农业农村局关于印发贯彻落实市委市政府工作部署实施乡村振兴战略若干规划用地政策措施(试行)的通知》(以下简称《通知》要求,全面开展广州市农村房地一体不动产登记工作。
    • 全国不动产登记办理将压缩至5个工作日内。
    • 受今年以来多地微调房地产调控政策影响,业内质疑楼市调控放松的声音一直不断。
    • 3月21日,财政部、国家税务总局、海关总署联合发布《关于深化增值税改革有关政策的公告》(即增值税改革细则)。
    • 新一轮税制改革正在持续,财政部年度立法安排成为一窥改革的最佳窗口之一。
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